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土拍“鱿鱼游戏”

发布时间:2021-10-22

  一部爆火的韩剧《鱿鱼游戏》,席卷全球,真正吸引人的是玩家所做的抉择。有时候是选择桠糖的图案,有时候是选择出场顺序,有时候是选择队友,这些选择会极大的影响通关难度,也间接决定了玩家的生死。

  每轮集中土拍都好像新一轮鱿鱼游戏,开发商就好像游戏里面的玩家,他们用自己的真金白银下注,押错了不仅是亏钱,还可能让自己掉进万劫不复的深渊,但是又不能不押。

  截至10月18日,除郑州、长沙、宁波外,22城中已有19城完成第二轮土地集中供应。各地本轮土拍中,延期、终止挂牌、流拍频繁出现,交易结果颇为惨淡,与数月前首轮供地的火热景象形成鲜明对比。

  10月12日,北京5宗地块因仅1家房企报名而底价成交,此前北京市规自委公布26宗地因无人报名顺延至第三轮集中供地;10月11日,杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动;10月8日,上海终止出让7宗地块。

  更早以前,沈阳24宗地块停止交易,南京11块地终止出让,广州近20宗土地无人报名……此外,19个城市中有12个出现土地流拍情况,包括广州、深圳、长春、沈阳、福州、天津、苏州、合肥、成都、重庆、南京、武汉,占比超6成。

  第二轮“鱿鱼游戏”开启后,房企都将面对越来越残酷的环境。虽然一些开发商“躺平”,但仍有一些逆行者却逆势发力,频频现身土拍市场“扫货”,成为土拍游戏中的最大赢家。

  开发商“躺平”,无非是因为土拍市场监管趋严,房企面临较大现金流压力,债务和经营压力大,利润被压缩,拿地趋于谨慎。

  但一些融资能力强,经营稳健的实力央企和国企,显然不在“躺平”范围。当其他开发商收缩战线时,正是他们进击的最佳时机。

  以深圳为例,在9月28日深圳成功出让的21宗地块中,民企仅竞到了4块,央企和国企拿地成交价占比达90%。其中,中海拿到4宗地块,成交价127亿元;保利以71.82亿元拿到了3宗。

  北京本轮共成交17宗土地,总金额513.45亿元。除民企龙湖+北辰、懋源斩获其中2宗外,剩下15宗全部由央企、国企拿下,央企、国企拿地金额占总金额比例同样高达90%。

  根据中信建设研究报告,截至10月7日,全国已完成二轮集中供地的15个城市中,TOP50的房企中有28家在本轮土拍中有斩获,共拿下101宗土地,总金额达997亿元。其中,国有房企拿下的土地数量占总土地宗数的86%;国有房企拿地金额达891亿元,为民企的8.4倍。

  拿地金额方面,中海地产、保利发展、建发房产全口径拿地金额分别达到 337.2亿元、172.9亿元、101.2 亿元,为本次土拍投资最高的三家房企;拿地数量方面,中国铁建、中海地产、龙湖集团分别拿下13宗、13宗、12 宗土地,位列 TOP50 房企拿地数量前三。

  很多人还记得,数月前的首轮集中供地,中海地产攥着大把钱,却无用武之地,一度被“群嘲”。今年中报业绩会上,中海发展主席颜建国解释,第一批的集中供地市场很热,竞争激烈,回报低。“中海上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点,但投资纪律比拿地本身更重要,中海不会为买地而买地。投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况。”

  今年初,中海曾定下土地投资目标,全年新增土地权益投资额预算1650亿元,同比增长25.2%。上半年新增土储的权益地价458亿元,仅完成预算的28%。

  这次,中海的高光时刻到来了。除了深圳外,中海在广州、天津、南京等地二轮集中供地中大手笔“扫地”,分别耗资99亿、85亿及80亿获取9宗土地,其中在天津、南京均拔得头筹。

  仅9月,中海地产集中招拍挂拿地25宗,新增总建面达444万平方米,权益建面414万平方米。拿地总价512亿元;权益拿地总价503亿元,占前8月总和的62%。

  除外界熟知的中海、保利、华润等大型地产央企、国企外,一些以建筑工程见长的央企也颇有所获,如中建系。

  今年北京二轮集中供地中,中建各局姿态活跃。中建一局拿下房山区拱辰街道一宗地块,成交价14.6亿元,溢价率约8.15%;中建三局+中建五局联合体则击退中海、华润、中铁置业等,拿下海淀京昌路两宗地块,总成交价93.7亿。

  有意思的是,中建一、三、五局,与中海地产系出同门,同属中国建筑集团有限公司。不过,外界熟知的中建系,业务领域主要为建筑工程,并非地产开发。除大本营在北京的中建一局外,三局和五局近两年相继进军北京,扩张意图颇为明显。

  如果说中海、保利等全国性房地产央企表现抢眼,那么地方国资力量则成为第二轮集中供地中不容忽视的后盾力量。无论是北京、上海、广州,还是重庆、苏州、南京、武汉等城市,本轮土拍都是地方性国企的盛宴。

  在北京,首开以联合体形式斩获3宗地块,拿地面积约36.3万平方米,总金额约123.35亿元,成为北京二轮土拍最大收获者。金隅、建工、北京城建等北京国企均有所获。

  广州第二轮集中拍地中,拿地最积极的是地方国企越秀地产和粤海置地,成交价占比均为18%。广州城建、广州南投等市属企业也参与其中。

  武汉第二批土拍中,接近7成地块为国资或地方平台公司所获,包括武汉城建集团、武汉地铁集团、武汉城投、汉阳城建、左岭新城投资、光谷置业等纷纷出手。其中,武汉城投表现最抢眼,以底价33.4亿元连摘三宗地块。

  在上海,上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%。此外,据中信证券研究报告,重庆、苏州、南京地方性国企拿地比例也分别达成交总土地宗数的49%、45%、41%。

  梳理各城市拿地房企背景可发现,城建、城投类公司纷纷下场,空前活跃,成为第二轮集中土拍的一大“奇景”。这种情况的出现,与当下市场遇冷不无关联。

  中信证券研究报告显示,“地方性国企的情况是比较特殊的,其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体,在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”

  眼下,民营房企资金链普遍紧张,拿地热情大大降低。而当这些民企受困于资金和政策限制时,地方性国企凭借充裕的资金、低成本融资及对本土市场的熟悉,反而拥有拿地优势,盈利空间也比民企更大。

  与央企、国企的博弈中,民企是否彻底告别土地市场?在众多“躺平”的民企中,龙湖是极为特别的存在。

  10月14-15日,西安第二批集中供地中,龙湖出手抄底,连摘5宗地块,成为西安本轮土拍前两日的最大赢家。

  同样的拿地节奏还出现北京、上海、武汉等热门城市。10月9日,龙湖联手清能以底价50.07亿摘得武汉新荣商住地块;10月12-13日,龙湖联合体拿下上海嘉定区、自贸区2宗商住地块;同在13日,龙湖又联手北辰,以12.18亿摘得门头沟永定镇一宗地块。

  截至目前,龙湖在第二批集中供地中摘得地块已超15宗,除上述城市外,在成都、南京、长春、沈阳均有布局。

  龙湖是民企中典型的稳健型选手,经营和财务上的稳健成为龙湖逆势拿地的底气所在。截至今年6月底,龙湖的净负债率为46.0%,剔除预收后的资产负债率达68.3%,在手现金达994.7亿元。此外,2021年上半年,龙湖融资成本仅4.21%,仅次于大型央企中海、华润和金茂。

  10月13日,懋源以43.34亿元轻松拿下北京丰台区周庄子地块,成为北京第二轮集中土拍中唯一一家独立拿地的民企,在业内引起颇多关注。据悉,懋源从北京丰台区发家,以开发高端豪宅为业内熟知,开发过懋源璟岳、懋源钓鱼台等豪宅项目,多年来一直深耕北京。

  在杭州第二批集中土拍成交的14宗地块中,绿城、西房、中天、杭房、坤和等本土房企抄底拿下超半数地块。

  杭州曾经是全国性大牌房企进驻、深耕的热土,本土房企的生存空间不断被挤压,为何如今土拍市场没有了大牌房企的身影?业内人士透露,“杭州地价虽有一定幅度下降,但在热门地块,利润仍极其有限,对大牌房企的吸引力不高。”

  广州第二批集中土拍中,也出现了合汇、中盛地产、广东奥和投资、广州源海发展等本土小房企。不过这些本土房企均倾向于在外围区域拿地,如广州增城区,本土合汇、源海地产分别以2.01亿元、5.997亿元各拿下一宗土地。而此前,它们就在增城深耕,开发过多个项目,对该区域和市场变化有较深了解。

  一位地产行业分析师表示,第二轮集中供地规则进行了调整,更考验房企资金健康程度、现金流转能力、经营管理能力等。因此第二批次拿地,以区域型、深耕本土的房企和财务稳健型房企为主。

  此外,逆势拿地的还有急于补仓和生存的民企,比如雅戈尔。在10月13日上海第二轮集中供地中,雅戈尔置业斥资17.56亿元拿下上海自贸区临港新片区一宗宅地。这对雅戈尔而言,不是一笔小数目,上半年雅戈尔集团净利润也仅16.41亿元。

  雅戈尔是一家宁波房企,进入上海多年仅普陀区长风8号一个项目。此外中报显示,今年上半年,雅戈尔置业在建项目有15个,新开工项目1个,储备项目仅1个。

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